Premier achat immobilier à Montréal: le guide complet pour bien démarrer

Par Monique Assouline, courtière immobilière à Montréal

Acheter sa première propriété est l'une des décisions financières les plus importantes. Entre le financement, la recherche du bon quartier et les nombreuses étapes du processus, il est normal de se sentir dépassé. Voici un guide clair, étape par étape, pour aborder votre premier achat immobilier à Montréal en toute confiance.

1. Évaluez votre capacité d'emprunt avant de commencer vos recherches

Avant même de visiter des propriétés, prenez rendez-vous avec un courtier hypothécaire ou votre institution financière afin d'obtenir une préapprobation hypothécaire.

Cette étape vous permettra de :

• Connaître votre budget réel, en tenant compte de la mise de fonds, des frais de notaire et des droits de mutation immobilière (communément appelés la « taxe de bienvenue »).
• Démontrer votre sérieux auprès des vendeurs lorsque vous présenterez une offre d'achat.
• Éviter d'avoir un coup de cœur pour une propriété qui dépasse votre budget.

Bon à savoir : Au Canada, la mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix d'achat, puis de 10 % sur la portion comprise entre 500 000 $ et 1 500 000 $. Les propriétés dont le prix d'achat est de 1 500 000 $ ou plus nécessitent une mise de fonds minimale de 20 %, puisqu'elles ne sont pas admissibles à l'assurance prêt hypothécaire. Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, une assurance prêt hypothécaire est généralement requise.

2. Définissez vos critères non négociables

Avant de commencer vos visites, établissez une liste de vos besoins essentiels :

• Nombre de chambres et salles de bain
• Proximité du transport en commun
• Stationnement
• Ascenseur
• Balcon ou espace extérieur
• Quartier recherché

Faites ensuite la distinction entre vos besoins et vos préférences. Cette démarche vous aidera à demeurer objectif et à cibler les propriétés qui correspondent réellement à votre mode de vie.

3. Profitez des programmes destinés aux premiers acheteurs

Plusieurs programmes gouvernementaux peuvent réduire le coût de votre premier achat.

Régime d'accession à la propriété (RAP)

Le RAP permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER (jusqu'à 120 000 $ pour un couple admissible) sans impôt immédiat afin d'acheter une première propriété. Les sommes retirées doivent être remboursées graduellement sur une période de 15 ans.

Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP)

Le CELIAPP combine les avantages fiscaux du REER et du CELI : les cotisations sont déductibles d'impôt et les retraits admissibles sont libres d'impôt lors de l'achat d'une première propriété.

Crédit d'impôt fédéral

Les premiers acheteurs admissibles peuvent réclamer un crédit d'impôt fédéral pouvant atteindre 1 500 $.

Crédit d'impôt du Québec

Le Québec offre également un crédit d'impôt non remboursable pouvant atteindre 1 400 $ aux premiers acheteurs admissibles.

Nouveau depuis 2026

Depuis 2026, le gouvernement du Québec offre un crédit d'impôt remboursable pour l'accès à la propriété pouvant atteindre 5 875 $. Ce crédit permet de rembourser jusqu'à 5 875 $ des droits de mutation immobilière (« taxe de bienvenue ») payés par les premiers acheteurs admissibles. Certaines conditions d'admissibilité s'appliquent, notamment selon la valeur de la propriété.

Enfin, certaines municipalités offrent leurs propres programmes d'aide à l'accession à la propriété. Il vaut donc la peine de vérifier ce qui est offert dans votre ville.

4. Faites-vous accompagner par un courtier immobilier dès le départ

Être bien accompagné peut faire toute la différence.

Dans la majorité des transactions résidentielles, la rétribution du courtier collaborateur est prévue par le vendeur dans le cadre de l'inscription. Il est toutefois important de vérifier les modalités propres à chaque transaction.

Un courtier immobilier expérimenté pourra notamment :

• Vous faire gagner du temps en ciblant les propriétés qui correspondent réellement à vos critères.
• Repérer certains indices pouvant révéler des problèmes potentiels lors des visites.
• Vous conseiller sur la valeur marchande d'une propriété.
• Négocier le prix et les conditions de l'offre en votre faveur.
• Vous accompagner tout au long du processus, de l'offre d'achat jusqu'à la signature chez le notaire.

5. Ne négligez jamais l'inspection préachat

Même si une propriété semble impeccable, une inspection préachat demeure l'un des meilleurs investissements que vous puissiez faire.

Un inspecteur qualifié peut déceler des problèmes liés notamment :

• à la fondation;
• à la toiture;
• à la plomberie;
• au système électrique;
• à l'humidité ou aux infiltrations d'eau.

Une inspection peut vous éviter des réparations coûteuses et vous donner un meilleur pouvoir de négociation.

6. Prévoyez tous les frais liés à l'achat

La mise de fonds n'est qu'une partie des coûts associés à l'achat d'une propriété.

Prévoyez également un budget pour :

• les frais de notaire;
• les droits de mutation immobilière (« taxe de bienvenue »);
• l'inspection préachat;
• l'assurance habitation;
• les frais de déménagement;
• les ajustements applicables (taxes municipales, frais de copropriété, etc.).

7. Pensez au coût mensuel, pas seulement au prix d'achat

Avant de faire une offre, assurez-vous que les coûts mensuels s'intègrent confortablement à votre budget.

N'oubliez pas d'inclure :

• les versements hypothécaires;
• les taxes municipales et scolaires;
• les frais de copropriété, s'il y a lieu;
• l'assurance habitation;
• les frais de chauffage, d'électricité et d'entretien.

Acheter une propriété représente un engagement à long terme. Mieux vaut prévoir l'ensemble des dépenses dès le départ.

En résumé

Réussir son premier achat immobilier repose sur trois éléments essentiels : une bonne préparation financière, une compréhension du marché immobilier montréalais et un accompagnement professionnel de confiance.

Chaque projet est unique. En étant bien informé et bien conseillé, vous pourrez acheter votre première propriété avec confiance et prendre une décision éclairée.

Vous songez à acheter votre première propriété à Montréal?

Je serai heureuse de vous accompagner à chaque étape de votre projet, de la préapprobation hypothécaire jusqu'à la signature chez le notaire.

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